房地产融资政策是如何边际改善的?

 2021-11-24 11:23  120人阅读   丰裕达建材网

原标题:房地产融资政策是如何边际改善的? 来源:财通基金

作者简介

郑博士 财通基金固定收益部

经济学博士,深耕债市研究多年。主要负责信用债和宏观利率研究等,信用债方面主要覆盖城投、周期性行业、金融地产等,侧重系统视角全面剖析发债主体生态;宏观分析主要围绕经济数据和政策变化背后逻辑分析及预测,擅长政策分析与解读。

9月底以来,房地产融资状况改善,10月统计局披露的数据显示,虽然房地产到位资金累计同比增速继续下降,但单月来看,10月资金来源已呈现弱改善,两年复合增速从0.8%反弹至1.8%,其中按揭明显回升,复合增速从3.6%较快反弹至6.9%,10月新增居民中长期贷款也一改之前5个月同比负增的态势,国内贷款和自筹增速也稍有改善。房地产信用债市场发行也有所恢复。(注:本文数据均来自wind公开信息。)

房地产融资史上最严一年

今年以来,在房企“三线四档(用剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1等三项核心指标作为“三条红线”,将房企划分为四个档位)”、银行房地产贷款集中度管理(房地产贷款集中度管理制度,指的是在我国境内设立的中资法人银行业金融机构,其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求,即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限,开发性银行和政策性银行参照执行)、土地供给“两集中(今年3月以来,全国22个城市计划或已经施行两集中土拍政策,即集中发布出让公告、集中组织出让活动)”等政策冲击下,尤其是三道红线(2021年8月20日,央行、住建部出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的“三道红线”政策。

按照监管要求,到2023年6月底,12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标,2023年底所有房企实现达标)在首次明确房企举债标准的同时,也彻底打破了以往房企高融资、高负债、高周转的发展模式。此外,银保监会信托部2021年11月还向各地银保监局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》,要求继续严控房地产信托规模,并要求各地银保监局于11月30日前将排查情况上报。在“三道红线”后,强化对房地产非标融资的封堵。

图1:房地产融资政策收紧的主要政策

房地产融资政策是如何边际改善的?

资料来源:根据监管部门主要政策整理,财通基金

行业流动性危机空前,房企违约加快,而地方加强预售资金管理又进一步冻结了房企的资金周转,加速负面效应扩散,冲击到房地产市场。

表1.2021年房地产企业违约情况汇总

房地产融资政策是如何边际改善的?

资料来源:Wind,财通基金整理

房地产行业融资出现哪些改善

9月底以来,自上而下的来看,房地产市场融资和监管政策正在发生积极的变化。从10月信贷数据看,居民端的短期贷款和中长期贷款同比增多,尤其是居民中长期贷款占全部新增贷款的比重升至51.1%,为去年10月以来的新高,表明近期房地产稳信贷进程初显效果。

1)高层对房地产维稳态度积极

三季度货币政策委员会例会以来,以央行为代表的监管部门密集表态房地产信贷和重点房企违约引发的连锁反应情况。9月27日召开的中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会明确提出“两个维护”(即“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”)。

人民银行金融市场司司长邹澜10月15日在前三季度金融数据发布会上表示,近期个别大型房企风险暴露,金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降,出现了一致性的收缩行为,房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。这种短期过激反应是正常的市场现象。

此外,部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解,也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。对此,监管部门已经采取措施。邹澜介绍,人民银行、银保监会已于9月29日召开房地产金融工作座谈会,指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。

表2:今年9月底以来监管部门有关房地产政策的表述

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