楼市又要变!预售制度取消,现房销售来了?然而现实是......

 2021-11-25 09:52  116人阅读   丰裕达建材网

  

楼市又要变!预售制度取消,现房销售来了?然而现实是......

  

  昨天,长沙第三批集中供地挂牌!

  相比前两次,有三个明显变化:

  ①地块数量少了很多;②多个板块限价被刷新;

  ③纯住宅用地增多了!

  没有变化的是,拿地条件和第二次一样,依然严格。

  ①最高溢价率不超过15%;

  ②提出了竞买保证金和购地资金来源要求;

  ③限制“马甲”公司参拍、应当具有房地产开发资质;

  ④其中限房价地块增加至92%,比前两次要高出很多。

  对比之下,其他城市的拿地条件就宽松些!

  比如:苏州取消了土地市场指导价,保证金比例全部下调至30%;

  广州,部分地块取消了“限房价”的要求,一些“回锅肉”地块起拍价也出现了小幅下调。

  不得不说,长沙对楼市的把控,仍然拿捏的死死的!

  但事实上,长沙的土拍市场还不是最苛刻的。

  11月19号这天,北京市规划和自然资源委员会发布年度第三批次商品住宅用地出让公告。

  12宗宅地,5宗达到土地合理价格上限后,将进入现房销售面积竞争。

  其中有块位于朝阳区劲松的地块,竞买规则很特别:开发商拿地之后须全部现房销售!

  这在北京、甚至全国都是不多见的!

  

楼市又要变!预售制度取消,现房销售来了?然而现实是......

  当然,站在购房者的角度,现房销售肯定是件大好事!

  毕竟现房的优势太多了!

  ①所见即所得;

  可以一眼看到实物,对房屋户型、朝向都能一目了然;

  ②即买即住;

  买了,就可办理入住并取得产权证,不用经历漫长的交房期;

  在楼市下行、个别开发商B雷的情况下,更大的好处无疑是:

  买现房不但规避了“烂尾楼”的风险,

  还可以通过专业检测及时发现房屋的质量是否可靠,买个放心。

  如今,现房销售,是不少房企在营销路上的法宝!

  洋湖西的老牌网红盘—江山帝景,目前在售的洋房,今年(2021年)年底就交房了!

  背后的开发商广晟地产,是来自广东的国企。

  

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  | 江山帝景施工实景

  还有南城的央企盘—电建地产·卢浮原著,三栋新品房源,楼栋雏形已经可见。

  预计2022年底交房!(一般交房时间为两年)

  

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  | 卢浮原著小区实景

  这都是长沙新房市场上的老盘了,周边配套也都基本兑现,生活方不方便,一看就明白。

  不过,现房虽好,但数量尤少!

  除了上面提到的这两个个,长沙还有哪些现房楼盘?相信没几个人能答上来。

  今天并不是给楼盘打广告,而是想说一说,在长沙,甚至放眼国内,

  现房,本身是个SHE侈品!

  难就难在一个字:钱!

  房地产行业,有两大特点:高负债、高周转!

  就以拿地来说,单单是竞买保证金和土地起始价,随随便便就是上亿!

  还有后续的建安成本、各种税费、营销成本、管理费用、哪哪都得花钱。

  如果没有强大的资金流,就容易掉链子。

  

楼市又要变!预售制度取消,现房销售来了?然而现实是......

  为了解决这个问题,预售制度开始上台!

  1983年,深圳借鉴隔壁香港买“楼花“的经验,首先推出商品房预售概念。

  1994年出台的《城市房地产管理法》,标志着商品房预售制度正式建立。

  2001年,《商品房预售管理办法》等一批法律法规,进一步完善了预售制度的法律体系。

  自此便形成了“拿地—施工—取得预售证—预售回款,

  再融资—拍下一块—施工……”的完整资金循环体系。

  收了钱,再建房,灵活运用资金杠杆,期房预售制度,大大缓解了开发商的融资难题。

  正是由于这个原因,一直到今天,商品房期房销售模式,仍然是大多数开发商的主流销售模式。

  都知道,今年房企的日子,都不太好过。

  三道红线之下,B雷的、踩线的房企,此起彼伏。

  融资困难,直接的后果就是房子烂尾、停工。

  针对这点,有多个城市已经出台了相应政策。

  昨天提到过的石家庄,在11月9号调整了预售监管政策:

  传统建筑预售许可由设计总层数的三分之一,提高至主体封顶。

  还有厦门、石家庄、北京等7个城市发布了升级版预售资金监管规定。

  

楼市又要变!预售制度取消,现房销售来了?然而现实是......

  海南更狠!

  2021年就提出了取消商品房预售制的通知,要求未来开发商卖房只能采用现房销售制度。

  这些规定,或明或暗的在宣示,未来现房销售将是趋势!

  这对天下的购房者来说,是一件喜大普奔的乐事!

  现房,不仅安全感系数高,货不对板的交付风险也同步降低。

  但是,站在开发商的角度,日子可能会过得更加艰难!

  下半年以来,房企资金链本就紧张,紧张情况加剧。

  再来个现房销售,等于雪上加霜。

  北京劲松的这块地,按照“现房销售“的拿地条件,等于按住了开发商的命门!

  如果买家没有强大的资金兜底,只怕难以下咽!

  

楼市又要变!预售制度取消,现房销售来了?然而现实是......

  现房销售,意味着投TZ回报周期拉长,原本几个月的回款时间,得延长至2-3年。

  高周转模式不再!

  尤其是,现在如果取消预售,实施现房销售,

  等于点燃了开发商B雷的导火索,会让开发商们出现资金链断裂风险。

  部分开发商还能勉强维持正常运行,就是因为,预售制支撑起了开发商的资金链。

  一旦取消预售制,一部分开发商就将失去重要的资金来源,后果直接破产和关闭。

  最后受伤的,还是无辜的购房者。

  所以,预售制度,真的会取消?或者说短期内会取消吗?

  有不同看法的老铁们,可以移步留言区里聊一聊!

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