房地产法律课堂:期房买卖存在的风险,你知道哪些?

 2022-01-11 16:46  91人阅读   丰裕达建材网

购买期房存在一定的风险,已经是不争的事实,这些风险归纳起来有以下几点:

1、金融危机下楼盘烂尾的风险。在目前经济形势下,开发商资金普遍偏紧,于是很多项目在不符合预售的条件下便开始团购或内部认购,购房者因贪图价格优惠而入市,但承担了更大的风险,如楼盘烂尾,很可能血本无归。

2、延期交房的风险。实践中,因为开发商的资金问题、工程管理问题等原因,有大量的迟延交房的事件发生,以致消费者的利益受损。

3、虚假广告宣传的风险。开发商的售楼广告经常是美丽动人的,如果仅凭售楼时开发商所作的宣传买房,可以肯定地说多数时候都会令人感到失望,入住以后就会发现,开发商交付的房子与其宣传的房屋品质大相径庭。

4、面积缩水风险。个别开发商为了谋取最大的商业利益,在进行实测时,有意改变建筑面积、加大公摊和分摊面积,并且不明示公摊和分摊面积的数量和计算方法,以致商品房实际面积与销售面积严重不符。

5、规划变更的风险。开发商擅自变更规划设计,在配套设施、绿地、容积率、环境设施等方面随意改动,将小区中本是绿地的地方改做他用,有的加建新楼,有的变成了停车场。为了规避责任,开发商在与消费者签署合同时,往往对这些问题不做约定,或者有的是在约定中设置陷阱,有的甚至拒绝约定,严重侵害了消费者的知情权和公平交易权。

6、房屋质量风险。在期房投诉中有关房屋的质量问题一直位居首位。由于消费者在与开发商签订购房协议时,自己所购买的房屋还没有成型,不能看见房屋的实际情况(即便房屋交付后,对一些隐蔽工程质量问题也难以发现),因此,消费者经常会因为房屋质量问题和开发商发生纠纷。个别开发商为追逐最大利润,使用劣质材料或者是偷工减料,随意降低工程质量标准,以致造成屋顶漏雨(水)、管道渗漏等质量问题,给房屋质量和安全埋下了重大隐患。

7、定金风险。在期房销售中,多数开发商并不是直接出示购房合同、和购买者直接签署购房合同,而是先签订购房协议、预售协议,在收取几千、乃至几万元定金之后再和消费者签合同。这时,如果消费者不满意开发商提出的交易条件(合同条款),开发商就拒绝退还定金,致使消费者陷入被动、蒙受损失。

8、产权风险。产权是所购商品房重要的法律依据,实践中总有个别开发商以各种借口拒绝、拖延办理产权证,致使许多消费者入住后迟迟拿不到产权证。出现这些问题大约有以下几种原因:开发商不具备开发商品房的资格(资质)、没有办理合法手续违规建房、将房屋抵押、以划拨土地或集体所有土地等未缴纳土地出让金的土地来开发商品房,以致无法办理产权证。

9、合同风险。房地产专业性很强,法律法规又非常复杂,购房者难以掌握,并且大多数购房者都是第一次购房,没有经验,很多连合同也没见过,于是个别开发商不讲诚信,在合同中设置了许多陷阱。

(1)认购设套

购房者看好了房子,开发商往往先让购房者签订一个"认购书"或"意向书",交付一定数额的定金。这本来是一个定金合同,然而一些开发商却在这个合同中设置了陷阱,规定:签订本认购书之日起几日内交纳首付款或全款,交首付款后几日内签订合同。如不交纳首付或不签合同,定金不退。按说应是先签购房合同,再交首付款或者全款,然而开发商却把顺序颠倒过来,让你先交纳房款再签订购房合同。按开发商的设置,购房者走出第一步,交纳了定金,签订了认购书,你就得走第二步,交纳首付或全款,否则定金不退。你走了第二步,就得走第三步,签订购房合同,否则定金不退。问题是开发商的购房合同往往都已拟好,很不公平,签了对购房者不利。但走到这一步已将购房者"套牢"了。

(2)购房合同

购房合同本来是由双方平等协商的,但现在开发商却早已把合同条款拟好,留给购房者的只是签字的权利。内容有很多条款也不公平,比如面积的确认,建设部的推荐性条款为误差在3%以内的据实结算,超过3%的部分,涨水的无偿归购房者,缩水的双倍返还买受人。可有的开发商却不选这一条款,在自行约定栏内填上多退少补,据实结算,这样涨水和缩水开发商均不承担违约责任。关于违约责任,有的开发商将购房者逾期付款的违约责任订为5%,而自己逾期交房的违约责任订为0.5%,相差十倍。关于延期交房的条件,有的开发商写明"非出卖人过错引起的",出卖人可以据实延期。比如说建筑商误工造成延期的,开发商就不承担责任。这显然是不公平的。只要不是不可抗力,你都应承担责任,你承担责任后可以向建筑商去追偿。关于产权登记,根据房管部门规定,商品房交付使用后90日内办理,有的合同却签成90个"工作日",90个"工作日"是多少天?行家会告诉你:一个月是21或22个工作日。在规定期限内办不了房产证,退房赔偿200,不退也仅赔200。

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