这几点 决定了房价增长边界

 2022-05-10 22:00  176人阅读   丰裕达建材网

  中国的住宅市场,已经发展了二十多年。1998年,我们取消了福利分房,靠市场来解决住房问题。这之后,住宅市场才蓬勃发展起来。

  改革开放初期,我们的人均GDP才300多美金,人均住房面积3平米。经过这么多年的发展,现在,人均GDP超过1万美金,人均住房面积超过40平米。

  一方面,这是一个巨大的成就。另一方面,住宅的高速发展不会是永远的,高杠杆、高增长是有条件的。

  以下几点,决定了增长的边界。

这几点 决定了房价增长边界

  人口的增量

  **城市中,北京的人口过去一直是正增长,最近几年出现了负增长。上海、广州的人口增量也在不断下降。2021年,上海常住人口增长了1万,广州常住人口增加了7万。

  其它大部分城市,特别是二线、三线城市,人口基本上都是零增长,甚至是负增长,只有少数经济成长比较快的城市,还在正增长。

  住宅是要给人住的。那么人口就是一个边界,当一个城市的人口增量越来越少,人口聚集度越来越缓慢的时候,住宅的增长也一定会放缓或者停下来。

  更极端的情况,比如黑龙江的鹤岗,人口大量流出,常住人口不断减少,于是1万块钱可以买一套小房子。即使那么便宜,也没人买。不少人会说,“在那待着干嘛,没就业没收入,还很冷。”

  不只是鹤岗,每年从东三省跑出来,到东北以外的,大概有200万人。

  前不久,前重庆市长黄奇帆在访谈上发表的看法是有一定根据的,实际上,由于大城市和主要城市群的人口仍然在增长,这些地方的库存压力从动态看,问题并不大,关键是三四线城市积压太多,去化库存的压力比较大。

  而像深圳这样的**移民城市,目前仍然有超过1000万常住人口没有自有红本住房,新房和二手房的库存和空置状态并不严重,有时候还有明显的供不应求的情况,未来住房需求仍然很大。所以,还是要因城施策。

  国家住宅体制

  住宅体制决定了住宅市场的规模。从全球范围内看,不同的国家,住宅体制有许多不同。比较典型的,有德国模式、美国模式,以及新加坡模式。

  美国的住宅市场旺过几十年,但德国的住宅从来没有被炒起过。

  德国的人口有八千多万,是中国香港或者新加坡的十多倍,但是没有一家大的地产公司。它的地产公司的规模还没有新加坡的地产公司大。为什么呢?

  因为德国实行的是租赁为主的住房政策,德国的租赁体系非常完备,大概50%到60%的人租赁住宅。另外,炒房、卖房子套利还可能坐牢。

  在德国这种住房体制下,住宅公司就不太可能发展得很大。

  新加坡的体制很有意思,它分成两块,政府管80%,这80%是保障性的,叫组屋。组屋是单行道,你可以进去。进去之后,如果你选择出去,以后就不能第二次进去了。

  也就是说,每个新加坡人,只要正常工作,就有一次申请政府房屋的机会。这个房子由政府供地、政府建、政府卖、政府提供贷款,全部是政府来做。随着时间的推移,房子的价格略微会涨,但也不会太多。

  如果你退出来,要自己购买更好的房子,那你以后再也不可能申请组屋了。接下来你就会进入私人房地产。这些商业化的房产,大概占到市场的20%。

  我们现在的体制是什么?

  我们的体制比较复杂。刚取消福利分房,进行房改的时候,比较偏向美国模式,什么都市场化。后来比较偏向新加坡模式,搞了经济适用房,搞了一阵子廉租房。现在“房住不炒”,又比较偏向德国模式。但是,每一个又都没有完全做到,不是这三种模式当中的任何一种的完备模式,政策还经常有摇摆。所以,我们的住宅市场就不好预测。

这几点 决定了房价增长边界

  相关金融问题

  在大金融端,3月“全球金融中心指数“(GFCI )排名中,深圳金融中心排名大幅提升,跻身全球第10位,其中在“金融科技中心”专项排名中跻身第6位。

  4月6日新闻联播报道:深交所主板与中小板合并满一周年。一年来,深交所开启“主板+创业板”新格局,深市主板恢复发行上市功能。目前,深交所近1500家主板公司总市值超过22万亿元,直接融资与资源配置功能愈发畅通。

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