贝壳研究院 :房地产市场已经进入到新的周期,下半年市场加速修复

 2022-06-20 14:26  160人阅读   丰裕达建材网

  金融界6月20日消息 贝壳研究院发布文章《对下半年房地产市场及长期趋势的看法》表示,这次调整的核心逻辑是让市场恢复流通,只有市场恢复流通才能缓解房企排队暴雷的风险。恢复流通的手段,主要是降低换房成本,满足住房改善需求释放。

  一是行政性政策松绑让更多需求进入市场。今年以来,中央层面多次强调支持合理住房消费,仅5月就有50个城市对限购、限售、限贷等政策采取了放松,鼓励居民购房。

  二是信贷政策的调整降低了购房成本。5月20日央行公布的最新LPR超预期下降15个基点,房贷利率下限下调,房贷周期进一步缩短。

  三是对限购政策的调整降低了入市门槛。杭州、大连、武汉、济南及太原等城市通过调整户籍和社保时间的条件放松了对购房资质的要求。

  四是限售政策放松,次新房的集中入市能提高市场改善动力。

  这轮房地产政策的目标,是让房地产市场在一个箱体内持续运行,上线是房住不炒,下线是不要引发系统性风险。显然,政策底已现,未来政策都会往好的方向调整。

  政策有没有引起市场反应呢?我们看到,国家统计局最新的统计数字显示:

  新房销售出现改善。5月单月,全国商品房和商品住宅销售面积环比增长25.8%、23.8%;销售额分别环比增长29.7%、26.4%。这是今年以来单月环比首次提高。尽管新房累计同比降幅仍然比较大,但也要注意去年1-5月份的基数比较高,降幅较大是跟过去高基数相比的结果。单月环比的上升能够显示政策和市场的合力正在努力托举。

  另外,我们看到除了销售改善之外,房企投资开工也有所改善。5月开发投资额和新开工面积分别环比增长14%、29%。除了销售回款带来的利好,房企融资环境的改善也给房企带来积极作用。

  二手房市场也出现了明显的筑底回升。实际上,从去年四季度开始,二手房市场就已经在筑底,今年4月份疫情疯狂中断了复苏,但到5月份,在5月上海尚未重启、北京主城区接近静态管理的情况下,全国整体市场依然修复,50城二手房交易量环比增长14%。今年的情况已经比2021年略好,北京、上海在全国二手房市场GMV占比在30%左右。可以确定,当北京、上海恢复正常秩序之后,二手房能够获得更强劲的反弹。

  二手房市场复苏明显的特点是,城市群的市场复苏节奏较快、力度较大。尤其是长三角城市群,本身需求基本面良好,在上海疫情好转和政策支持下,南通、合肥等城市市场率先复苏。大湾区的深圳、东莞也在底部酝酿复苏的动力,环比增长势头比较明显。

  市场的预期和信心也在逐步恢复。所谓春江水暖鸭先知,一线经纪人最能够感受到市场的冷热。我们基于贝壳商圈经理对市场趋势预判构建贝壳经纪人信心指数KMI 。这个指数如果高于50,表明市场预期强势。目前看,随着近期政策和消费者看房行为的增多,贝壳经纪人信心指数已经超过50,表明经纪人对后市的信心增强。

  另一个指数是贝壳二手房市场景气指数,基于贝壳平台上业主挂牌和调价行为数据,计算挂牌房源调价中调升的次数比例来反映当前市场预期,能够预测未来短期房价走势。从经验上看,该指数稳定在20-40以上表明市场景气。目前看来,景气指数已经触底正在回升,预计即将突破20的荣枯线。一旦超过20,就意味着房价上涨的螺旋就能够启动。

  业主卖方的预期也在增强。一些前期观望的业主也准备换房。网上有观点说,业主挂牌量急速上升表明出现了抛售,会引发房地产暴跌。实际上,每年一季度挂牌量都会出现一波急速拉升,今年拉升的幅度还不如往年,数量达不到抛售的程度。其次,在挂牌量增加伴随着挂牌价的上涨,表明这些挂牌业主并非看跌,而是希望换房。据调研,今年一些城市取消了限售政策,一些位置好、配置好、价格高的次新房加快入市,实际上能够激发消费者改善换房的需求,打开二手房换房链条,也必将向新房市场传导。

  往后看,我们认为修复还会继续,因为:

  第一,宏观经济呈现恢复势头,对预期收入的影响趋于积极。疫情防控政策出现有利变化,6月上海将逐步复工复产,北京也开始恢复常态,加上全国层面稳经济的一揽子措施逐步落地,有利于经济加速修复。5月“三驾马车”环比全面正向拉动,失业率经历半年的持续攀升后掉头向下,对外出口超预期恢复。这些积极信号非常关键,表明中国经济的韧性仍在。尽管我们遭遇了很强烈的内外部冲击,但只要经济能够较快恢复过来,人们对于收入的预期就能更加积极,对于房地产的悲观情绪也将被扭转。

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