房价收入比背后的真相 看房价走势

 2019-06-16 00:40  95人阅读   丰裕达建材网

楼市里,概念和名词很多,但50 %是没价值的,30 %是忽悠人的,最多不过20 %是值得参考的。

所以说,想从新闻公布的数据和指标来判断未来房价涨还是跌,是最愚昧的。

今天,我给大家分析下媒体最常用,但是最具欺骗性的几个数据,让你看到数据背后的真相。最后再教大家如何判断房价走势。

【一】租金回报率

租金回报率,也叫租售比,是指一套房子的年租金与房屋总价的比值,用以衡量投资房产的收益,也可以理解为,出租多少年可以收回成本。本文只讨论住宅。

房价收入比背后的真相 看房价走势

以上是2019年我国50座主要城市的租金回报率排行榜。

这个图表,如果和国外相比,除了让大家惊叹我国的高房价和煽动焦虑情绪外,一无是处,毫无任何实际意义和实操价值。我可以毫不客气的讲:这种算法的租金回报率就是个天大的笑话。原因如下:

一、买入时间决定租金回报率

以上图中的上海为例,2019年的租金回报率为1.8 %,和银行一年期定期存款利息1.75 %差不多,也就是说出租56年才能回本,如此低的回报率,买房还不如存银行。

但问题的本质却是,目前上海市场上用于出租的房子,回报率都比1.8 %高出很多倍,原因就是,他们买的早。

2015年的上海房价相当于现在的1/2,2010年相当于现在的1/3,2005年相当于现在的1/10。

也就是说,如果你上海用于出租的房子,是2005年买入的,那现在的租金回报率就是18 %,如果是2010年买入的,那现在的租金回报率就是5.4 %,如果是2015年买入的,那现在的租金回报率就是3.6 %。

真正只获得1.8 %租金回报率的其实是凤毛麟角,绝大多数房产投资者都是享受着超高的收益率,房租早已远远覆盖月供,而且很多早已靠出租回本。

对于任何一个城市来说,你买入的价格是恒定不变的,但是租金会随着房价的上涨而同步上涨,房价涨的多,租金也会涨的多。

所以,最大的错误就是用现在的租金和现在的房价来计算回报率,这是毫无意义的。正确的算法应该是用现在的租金除以当年买入时的房价,这才是最客观最实际的。

因此,千万别被各路所谓的报告和数据蒙蔽,其实,客观的事实与上图完全相反,不管你是10年前买入,还是5年前买入,同样的资金投入,买北上广深一线城市的租金回报率一定是全国最高的,反而排名靠前的西宁、乌鲁木齐这种城市却是最不值得投资的。

二、忽略房价增值

租金回报率,这个数据的欺骗性,还体现在完全忽视了房价本身的涨幅。反而是,房价涨越快,租金回报率就越小。

当房价能够在一年内翻倍的时候,只有傻子才会在意租金回报率的高低。我认识的一些投资客,房子宁可空关,都不出租,就是这个道理。

在房价暴涨面前,租金完全不值得留恋。

现在,你应该可以理解,我为什么说租金回报率是个毫无价值的数据了!因为,除了哗众取宠,从这个指标中得不到任何有意义的东西,没有任何参考价值。用租金回报率来衡量投资价值,是最愚蠢的行为。

租金回报率,只有在房价、房租常年保持稳定的国家,才有分析价值和指导意义,在我国完全可以废除。

5月23日,中国社科院发布《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告 No.16 (2019 )》,预测2019年我国住宅销售平均价格增长7.6 %,并推测部分重点城市将大幅超过这个预期水平。

今年能否达到这个目标还是未知数,不过一二线城市房价和租金长期稳步上涨的趋势是毋庸置疑的。

因此,在一二线城市的朋友,只要租金可以基本覆盖月供,就可以考虑继续投资房产。但如果是高杠杆高月供,则需要耐心等待开启大涨的政策信号。

【二】房价收入比

房价收入比,是指住房总价与居民家庭年收入之比,用来衡量买房难易程度,也就是通常所说的,一个家庭不吃不喝多少年可以买的起一套普通住房。

房价收入比背后的真相 看房价走势

上图中,深圳排名第一,也就是说,深圳家庭要不吃不喝34.2年才能买的起一套住房。

这个数据多么的触目惊心啊,但有谁见到过混了30多年才买得起房的人啊,中国住房市场化也才区区20年。普通的大学毕业生,在深圳工作奋斗5-8年结婚买房已经非常普遍。

房价收入比这个数据的欺骗性,主要是因为忽略了两个重要因素:

一、买房可以贷款

深圳房价收入比34.2,指的是攒够全款再买房需要34.2年,而现实却是首套房只需要3成首付,剩余可以贷款,所以,这个房价收入比最多是11。

二、大多数人不买房

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