如何看待房地产市场的持续回暖现象

 2019-04-16 00:37  199人阅读   双一流大学网

  一、近期房地产市场发展情况

  1、房地产投资保持较快增长

  国家统计局数据显示,1-5月,全国房地产开发投资41420亿元,同比增长10.2%,增速比1-4月份回落0.1个百分点。其中,住宅投资29037亿元,增长14.2%,增速与1-4月份持平。5月单月全国房地产开发投资同比增速为9.8%,较4月小幅回落0.4个百分点,但增速仍保持较高水平。1-5月,房地产开发企业土地购置面积7742万平方米,同比增长2.1%,土地成交价款3522亿元,增长16.0%,增速提高2.4个百分点。

如何看待房地产市场的持续回暖现象

  图1 全国房地产开发投资增速变化情况(%)

  来源:国家统计局

  2、房地产销售加速回暖

  国家统计局数据显示,1-5月,全国商品房销售面积56409万平方米,同比增长2.9%,增速比1-4月份提高1.6个百分点。1-5月,商品房销售额48778亿元,增长11.8%,增速提高2.8个百分点。分区域看,东部地区商品房销售额增长2.1%,增速由负转正;中部地区增长26.9%,增速提高0.9个百分点;西部地区增长26.8%,增速提高1.8个百分点;东北地区增长18.9%,增速回落1.6个百分点。

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  图2 全国商品房销售面积及销售额增速(%)

  来源:国家统计局

  3、房地产企业到位资金增速回升

  1-5月份,房地产开发企业到位资金62003亿元,同比增长5.1%,增速比1-4月份提高3个百分点。其中,国内贷款10201亿元,下降2.8%;利用外资21亿元,下降76.2%;自筹资金19473亿元,增长8.1%;定金及预收款20122亿元,增长12.7%;个人按揭贷款9250亿元,下降3.6%。在限售限贷趋严的环境下,房地产企业一方面更加依赖自筹资金,重视信托融资渠道;另一方面提高首付、定金回款力度,不少开发商通过提高现款支付比例来缓解资金压力。

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  图3 房地产开发企业本年到位资金增速(%)

  来源:国家统计局

  二、近期房地产信托业务状况

  1、成立规模继续保持高位

  2017年以来,信托公司房地产信托业务快速发展,全年成立的房地产集合信托规模4622亿元,同比增长134%。2018年1-4月,信托公司成立的房地产集合信托规模1618亿元,平均每月404亿元,同比继续增长111%。资管新规实施以后,5月信托公司成立的房地产集合信托规模为349亿元,同比下降29%,环比下降22%,但依旧在较高水平。从占比来看,2017年房地产集合信托成立规模占全部集合信托产品比重主要在20%-25%的区间,2018年一季度该占比迅速走高,其中2、3月均超过40%。5月份,房地产集合信托成立规模占比回落至32%,但仍然保持较高水平。

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  图4 房地产信托成立规模及占比情况(亿元)

  来源:用益信托网、国投泰康信托

  2、产品发行难度持续增加

  伴随着房地产信托成立规模快速增长,房地产信托发行难度也持续提升。房地产信托成立规模与发行规模的比值(“成立发行比”)可以反映产品发行难度。根据用益信托网统计,2017年1-6月,集合房地产信托的成立发行比为75%,2017年6-12月下降至72%,而2018年1-5月进一步下降至65%。其中资管新规实施后的5月,集合房地产信托的成立发行比仅57%,为近两年来最低,信托公司房地产业务在资金端面临严峻挑战。

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  来源:用益信托网、国投泰康信托

  3、产品收益率在高位出现调整

  2017年以来,房地产信托收益率出现持续、显著回升。根据用益信托网统计,集合房地产信托每月平均收益率从2017年年初的6.76%一路上行,先后在2017年4月和2018年4月分别突破7%和8%大关。2018年5月,集合房地产信托产品收益率在高位出现调整,回落至7.9%,环比下降0.1个百分点。出于风险控制考虑,信托公司的房地产业务越来越向大型房地产企业集中,因此房地产信托产品收益率继续上升空间可能有限。

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  图5 集合房地产信托收益率情况(单位:%)

  来源:用益信托网、国投泰康信托

  三、房地产市场宏观态势总结

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