中国新型城镇化70年:碧桂园抓住时代与科技的机遇

 2019-09-27 01:34  162人阅读   丰裕达建材网

每经记者:黄婉银

新中国成立的70年,相当于三分之二个世纪。

从百废待兴到成为全球第二大经济体,从新中国成立之初的荒芜,到改革开放的高速发展,中国在宏观经济建设取得了巨大成就,中国版图上,上演了一部新型城镇变革的演化史。

首先,中国有多重视城镇化?

从2019年政府工作报告公布的数据可窥一二,2018年新型城镇化扎实推进,近1400万农业转移人口在城镇落户。2019要深入推进新型城镇化,继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求。今年4月,国家发展改革委对外发布《2019年新型城镇化建设重点任务》指出,将积极推进人才落户、优化城镇化布局形态,加速推进新型城镇化发展。

70年来,经济圈和城市带从初现轮廓到深化成熟,城镇化呈迭代式推进地柔和了乡村和城市的边界,更深层次的是,随着这股洪流,切切实实改变了中国人的生活方式,从温饱线上挣扎到脱贫小康,从住房严重短缺走向供求相对平衡,从单一苍白到寻找美好生活。城镇化如何满足人民日益增长的美好生活需要成为了新时期的主题。

国家对新型城镇化的大力扶植,酝酿了良好温润的经济土壤,从上世纪90年代开始,像碧桂园、恒大等一系列民企乘着这股春风良性发育。尤为突出的,莫过于作为“中国新型城镇化的身体力行者”的碧桂园,1992年成立于顺德,首个项目就把鱼米之乡打造成家喻户晓的新城镇,展现了开拓式的“造城”能力,随后27年为全国1200多个城镇带来现代化的面貌。

2019年初,碧桂园提出了“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”的新定位,这或许也能反映新型城镇化上下70年之间连接的趋势性的信号。

上一个70年中国新型城镇化经历“黄金时代”

通过对城镇化、人均住房面积增量需求及现有城镇住房更新需求进行综合分析,中指研究院认为国内房地产市场未来几年增量市场仍将保持相对高位,至少仍有年均12亿平方米以上的开发规模,市场空间仍然足够大。

从城镇化的角度看,结合发达国家城市化发展历程和规律,在城市化起步阶段(城市化率≤30%),城市人口增长缓慢,随着人口的增长,房地产销售面积开始出现上涨趋势;成长阶段(城市化率位于30%~70%),城市化加速成长阶段,城市人口迅猛增长,人口的快速增长带来大量的居住需求,房地产市场快速发展;成熟阶段(城市化率≥70%),进入城市化后期阶段,城市化进程停滞或略有下降趋势。

2018年中国城市化率为59.58%,仍然处于成长期,但成长速度有所放缓。美国总体平均城市化率达到83%,日本的城市化率更是超过90%,已进入城市化成熟阶段。和这些国家的城镇化率相比,我国城镇化率至少还有20%~30%的提升空间。

另外,中国城镇化起步于70年前,新中国成立之初,城镇化率仅为5.26%。近40年进入改革开放后,中国城镇化突飞猛进的变化,1978~2018年,城镇常住人口从1.7亿人增加到8.3亿人,城镇化率从17.92%提升到59.58%,增长超过232%。

随后,城镇化进入“黄金时期”,释放了大量的居住需求,假定未来城镇化率年均增长1个点,则每年有1700万~1800万的农村人口进城,保守看,按现在的城镇人均居住建筑面积近37平方米来看,基于新增城市人口的住房需求量大概在6亿平方米左右。

整体综合新增城镇人口、城镇居民人均居住面积提升、存量市场更新三大需求看,一年住宅市场成交体量保守量在12亿~13亿平方米。这在房地产市场中是一个巨大的体量。

这一时代背景下,碧桂园紧抓浪潮,在二三十年前就已经预见了三四五线城市的发展潜力,认为城镇化大有所为。因此,在推进城镇化前期,碧桂园就已将项目布局一二线城市周边的新城,以及三、四线城市的新中心区,引入住宅、教育、酒店服务等一系列的配套设施,为人口聚集打下根基。

截至2019年6月30日,碧桂园业务遍布31个省/自治区/直辖市、279个地级市、1335个县/镇区。截至目前,碧桂园已经开发了2000多个项目,服务超400万居民。

对三四线城市市场机会的信心,来源于碧桂园早年在一线城市周边积累起来的独特商业模式,以及对中国新型城镇化前景的乐观。

在业内人士眼中:碧桂园以城市开发和运营著称,并受益于国家推动的新型城镇化,推动公司业绩进入爆发周期。

碧桂园董事局主席杨国强曾表示,始终看好中国的新型城镇化建设,认为红利远没有到头。

中国的城镇化、现代化是不可阻挡的,城镇化现在还在进行,每年起码有10万亿的商品房市场。

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