中金2020年房地产板块配置全景图:继续看好物业服务股

 2019-11-05 09:09  86人阅读   丰裕达建材网

要闻 中金2020年房地产板块配置全景图:继续看好物业服务股 2019年11月4日 21:28:05 中金研究

本文来源中金研报。

摘要

地产股当前风险收益优势突出,建议投资者加配基本面扎实的优质个股,2020年A股推荐排序保利、金地、阳光城、中南、万科,H股重点推荐融创(01918)、中海(02669)、华润(01109)、龙湖(00960)、旭辉(00884)、时代(01233)、金茂(00817)。继续看好物业管理板块投资机会,首选碧桂园服务(06098),永升生活服务(01995)和中海物业(02669),建议关注雅生活(未覆盖)(03319)。

理由

一、销售仍能保持坚挺吗?我们判断2020年销售整体仍将保持平稳,预计全国销售面积同比下跌4%、销售金额同比增长1%。其中一二线城市销售面积走平,三四线市场虽趋势向下,但不会大幅失速。

二、政策有可能放松吗?我们认为维稳基调不变,金融口政策料将保持定力,住建口政策则将更有灵活性,体现为因城施策框架下各地行政手段的适时调节。

三、竣工会提速吗?我们研究认为国家统计局竣工数据一定程度上低估了实际物理竣工水平,后者自2019年四季度进入加速通道,预计明年同比增长9%。

四、开工和投资还能再超预期吗?我们测算认为2020年全国新开工面积将小幅下跌3%,开发投资增速降至6%(其中建安投资增速平稳,土地购置费增速下行)。

五、房企集中度还有多大提升空间?我们判断TOP10市占率最终可达40-50%(目前约30%),未来5年销售额平均可实现10%以上年化增长。我们预计2020年TOP10/30/50集中度将由当前29%/51%/61%提高至32%/57%/68%,所覆盖标的平均可实现15%销售额增长(利润率稳、权益比升)。

六、盈利增速会否显著下滑?我们预计覆盖A、H标的今、明两年均可实现平均不低于20%的核心利润增长。当前市场一致预期下调风险很低。

七、地产股估值中枢见底了吗?未来一年板块估值中枢料将大体平稳(远期市盈率历史中枢7-8倍,当前估值约6倍、接近历史底部),估值延续区间震荡走势。长期来看,我们认为个股在发展路径、增长前景和估值方面的分化将进一步加剧。头部公司在行业持续整合出清中规模扩张和利润率整体有支撑,可保障基础估值倍数,投资性物业等多元赛道以及房地产基金等运营模式创新亦可显著抬升估值中枢。

八、如何挑选地产股?我们仍然最为看重“有质量、可持续的增长”,体现在资源价值、扩张能力、成长性、防御性四个方面。当前基本面温和向下、政策取态平稳、地产股估值/仓位均较低,是为板块风险收益上佳情形;若销售今年内或明年初失速下滑(虽然此情形可能性较低),则有望带来由政策积极预期主导的板块整体性估值扩张和更为强劲的反弹。

九、物管公司高成长可持续吗?中长期前景清晰,三大动能——市场加速整合、社区服务不断深耕、新业务空间逐渐打开——持续推动增长。保守预计覆盖标的盈利在2020-2023年可以实现约25%-35%年化复合增长。

十、物管板块估值能站得住吗?上述持续高增长为行业当前25-30倍P/E提供了有力支撑(隐含约1倍PEG)。DCF方法也显示当前股价并未被高估。此外,我们认为新股上市在目前阶段不会对板块估值中枢构成负面冲击。

风险

宏观经济过强或过弱;地产政策进一步收紧;货币信贷环境恶化。

以下文研报内容:

关键问题一:销售仍能保持坚挺吗?

我们判断明年全国新房成交仍将保持相对平稳,预计商品房销售面积同比下滑4%,销售

金额同比增长1%。主要基于以下四点理由:

►经济增长边际进一步放缓,利率趋势下行,但货币政策空间上半年不大。中金宏观组判断2020和2021年实际GDP增速将分别降至5.9%和5.8%,一年期LPR、MLF利率及RRR明年整体呈下行趋势,人民币汇率平稳,信贷环境平稳。考虑到CPI上半年仍将居高不下,货币政策空间明年下半年才可能打开。

►地产政策稳字当头,差异化调控继续深化。我们判断明年金融口政策将保持定力,不会大幅放松或收紧;而住建口政策则更多展示灵活性,体现为因城施策框架下各地行政手段的适时调节。

►行业库存水平不高。当前一二线城市已开工未售(含竣工未售)库存虽有小幅修复但去化月数仍然很低(7.5个月),三四线库存虽有上升但也不高(15.7个月),该库存水平下市场供需结构不存在短期迅速失配的基础。

►市场买、卖双方预期波动不大。当前行业环境下购房人和开发商对房价的预期均较为平稳(尤其相较于以往市场大起大落时预期的剧烈波动),这有利于稳定市场情绪,有助于市场在发生小幅扰动时不因预期的影响而放大波动。

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