碧桂园、万科、恒大和融创,五年后谁是中国房地产行业的龙头股?

 2020-02-12 22:34  172人阅读   丰裕达建材网

碧桂园、万科、恒大和融创,五年后谁是中国房地产行业的龙头股?

导语:买哪个,你怎么看?

2019年,中国top4房地产公司,分别是操盘金额7329.5亿元的碧桂园(02007)、6249亿元的万科A(SZ000002)、6019.2亿元的中国恒大(03333)、5278.5亿元的融创中国(01918)。如果按市值算,万科仍然是老大。

四个大哥股价两年没涨了。

原因有外部的摩擦,但主要还是内部各种房住不炒的限制。本次疫情更是把人们的购房意愿降到冰点(被传染了就是有钱买没人住的悲剧)。

我认为这个看似最危险的时候,恰恰孕育着机会。疫情终将过去(吉利德的remdesivir效果很好),但现在已经造成影响,iPhone出货量下调10%,贺岁档没了,餐饮没人敢去吃了,全球工厂的供应链无法复工(任天堂、索尼、微软等等公司的产品供不上货)。

房地产这个“夜壶”,又要变成提振经济的支柱产业了。而且你得知道,过去20年,上头六轮房地产调控的目标在“避免过热和防止过冷”之间钟摆。2016年开始的限购限售等措施,以及这次疫情正让房地产“过冷”。寒冬凛凛,春日还会遥远吗?

熬过这一关,房地产的好日子就来了,但是今时今日谁是更值得投资的标的呢?中国经济转型换挡不是闹着玩的,不是以前挖个坑就能赚大钱的时代。

抛砖引玉,我认为未来5年最有投资价值的是融创。

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麦肯锡有个分析工具叫“三层面论”,套用这个分析工具,我认为融创最具投资价值。

它是讲公司业绩的持续增长既要有今天的核心事业,也要有明天的新业务,还要有开创未来的事业。

必须不断地开展业务增长的各种活动;必须以对现有业务同等专注来关心企业未来发展方向;需要在当前业务、新建业务和未来可选业务之间保持协调平衡的方法。

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以下是大致的思考过程。

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中国房地产市场整体高速发展是没戏了,2019年销售额16万亿元,yoy+6.5%。

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碧桂园、万科、恒大和融创,五年后谁是中国房地产行业的龙头股?

总量平稳阶段的特点:讲求质量,区域分化。

(1)讲求质量

碧桂园房屋质量的口碑,可以说是最差的。你要追求速度,追求滚动开发,那么质量就会成为问题,“SSGF新型建筑工法体系”也改变不了慢工出细活的客观规律。

万科作为房地产老龙头,虽然近些年保守过头被拉近差距,但骄傲和坚持还是有的,爱惜自己羽毛。

恒大也是快周转的代表,没什么恶名,也没什么好名声。有人说它家能“退房”独树一帜,所以名声好,因为倒逼公司注重施工质量。其实“退房”更多是营销上加分,倒逼质量是其次,因为退房可不是淘宝退货那么容易,退房是交房前能退(交房后就不能退了),那时候按揭都已经做了,恒大的和银行的手续会很麻烦滴。

融创从上海的“融绿平台”开始师承绿城(房地产界的茅台有木有),转型做中高端住宅,老孙时不时举例“当年去海南出差宾馆房费75元,自己作为高收入人群月工资才90元,他认为这宾馆要倒闭,没想到30年后三亚旅游旺季每晚1万块”,来说明做高端市场的好处和前景。壹号院、桃花源、九府系等住宅,如果有个质量差的名声,房子妥妥卖不出去。

(2)区域分化

美、日等发达国家的人口迁移特征是从农村到城市,从18线城市到一、二线城市形成都市圈。

U.S.Census bureau数据显示1950年-2015年,美国500万以上人口的都市区占人口比例从12.2%提升到25.1%,100万-500万都市区占人口比例从17.3%提升到30.8%。然而25万-100万从17.9%提升到20.7%,5万-25万从8.7%提升到9%。

而且当他们的城镇化率完成55%以后,人口迁移特征主要是“从18线城市到一、二线城市形成都市圈”。我国统计局数据显示,截止2019年末城镇化率为60.6%。

一、二线大城市由于人口净流入,以及拿地紧张(上头不批地),房价一直上涨是没跑的!而更加依赖土地出让金的小城市批地容易,开盘销售容易,如果没有特殊情况房价不会大涨(上一轮恒大、碧桂园三四线城市红利来自旧改),不会大涨的房子跟咸鱼有什么区别,去化会越来越困难。

2019年上半年四家房地产公司的土地储备:

碧桂园国内2.63亿平,2019年上半年有一半以上销售额来自三四线城市。万科1.53亿平,2019年上半年新增0.14亿平,其中82%来自一二线城市,新增权益面积均价为6900元/平;恒大3.19亿平,其中一二线土储原值占66.1%,平均地价1639元/平;融创2.13亿平,货值预计2.82万亿,其中83%位于一二线城市,平均地价4307元/平。

2016年-2019年,万科和融创的房子,明显比碧桂园和恒大要贵。

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