宁波房企“一哥”荣安地产扩张陷困境

 2020-08-01 16:46  118人阅读   丰裕达建材网

本报记者 刘颂辉 宁波 上海报道

因营业收入和净利润下滑,宁波市第一家房地产上市公司荣安地产股份有限公司(000517.SZ,以下简称“荣安地产”)剥离了物业服务平台。

近日,荣安地产发布公告,该公司、宁波荣安房地产开发有限公司拟与宁波香安企业管理有限公司(以下简称“香安企管”)签订协议,将宁波荣安物业服务有限公司(以下简称“荣安物业”)的100%股权转让给香安企管,交易价为3127万元。交易双方都是荣安地产董事长王久芳控制的企业,构成关联交易。

克而瑞数据显示,2019年,荣安地产以操盘金额164.5亿元排在全国前200强房企中第119位。属于中小型区域房企。

王久芳此番“左手倒右手”的买卖,与今年业绩震荡不无关系。财报显示,今年前三个月,荣安物业净亏损约600万元,荣安地产净利润也下滑96.64%。《中国经营报》记者在走访宁波房地产市场期间还发现,荣安地产楼盘销售人员称可以介绍办理房屋抵押经营贷款用于购房。

针对上述问题,记者多次致电致函荣安地产,公司品牌管理中心一名负责人表示,公司所有楼盘是以案场公示的规则合法合规开展销售,按照政府部门规定的标准执行,不允许信贷资金违规进入房地产,对于置业顾问的具体行为,自己并不清楚。

拆分物业板块

根据7月17日发布的公告,荣安物业将与上市公司荣安地产切割,划到注册仅一个月的香安企管旗下。

香安企管成立于2020年6月19日,实际控制人王久芳持有荣安集团股份有限公司(以下简称“荣安集团”)50%股权,持有荣安地产股份9.45亿股,王久芳持有香安企管51%的股权且担任香安企管执行董事及法定代表人,公司董事、总经理王丛玮持有香安企管49%的股权。香安企管为荣安地产的关联方。

目前,荣安物业主要从事物业管理服务,涉及保安、保洁、绿化、物业维修及保养等多项服务,为荣安地产提供服务的项目有星空里、劝学里、温岭东宸华庭、海尚 望府、林语春风、柳岸潮鸣、海上明月、新悦府和桐乡荣安府等。

荣安地产方面表示,荣安物业属于劳动力密集型行业,劳动用工风险日益加大,且荣安物业管理规模相对较小,未形成规模效应,仍需投入较多的人力、物力等资源。截至 2019 年末,荣安物业员工共计835人,占上市公司员工总数的 52.35%。本次股权转让有利于上市公司精简人员,提升人均效能,集中资源专注发展房地产主业。

公告显示,2017~2019年,荣安物业净利润分别为497.33万元、899.33万元、2784.52万元。但今年一季度净利润急转之下,跌至-577.35万元。截至今年一季度末,荣安物业账面净资产为 117.59 万元。受此影响,2020年一季度荣安地产的净利润也出现了96.64%的跌幅,为1970.99万元。

“对比绿城、滨江和南都物业,荣安此举不排除是为日后物业公司独立上市做准备。”资深地产观察家、地产杭州客创始人李永生认为,荣安物业独立之后,不仅可以继续为荣安地产的项目提供服务,还方便接其他品牌项目的订单,扩大公司的盈利面。

物业服务公司一直被房地产业内吐槽是赔本赚吆喝,今年却出现了扎堆上市的热潮。在金科智慧服务、世茂服务向港交所递交招股书后,上半年分拆物业上市的申请数量增至12家,仅6月份就有5家,远超去年同期水平。

不过,参照上市物业公司的业绩水平,荣安物业还相差甚远。截至2019年末,碧桂园服务、绿城服务、保利物业和雅生活服务营收排在行业前列,以保利物业为例,营业收入60亿元,净利润5亿元。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示,拆分物业平台上市是近两年房地产行业的趋势之一,但考虑到荣安物业的盈利能力,并不符合这一特征。

业绩“过山车”

“上半年,中小型房企的销售业绩受影响较大,复工复产之后,企业的工作效率追赶不及时,工程达不到要求,就没法取得预售证形成销售。不排除是因为物业公司业绩差,剔除之后,让上市公司的财报美化好看。”对于荣安地产的资产腾挪行为,卢文曦分析认为。

荣安地产的年报显示,2017~2019年,公司营业收入分别为42.64亿元、39.68亿元、66.63亿元,净利润分别为5.42亿元、6.08亿元、18.89亿元。2020年一季度,荣安地产营收和净利润双双下跌,降幅分别达到73.28%、96.64%,录得4.99亿元、1970.99万元。

若从销售规模来看,荣安地产近三年增长趋势明显。2017~2019年,公司的权益住宅签约收入从53亿元上涨至201亿元,权益销售回款从52亿元上涨至170亿元。

由于大手笔拿地扩张,荣安地产的资金状况并不算乐观。2017年,荣安地产在土地市场上的投入明显加大,当年拿地数量为15宗,同比增加近一倍。2018年新增土地继续增加至20宗,2019年略有减少,为16宗。

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