降杠杆,房地产下半场的主基调!

 2020-09-24 13:13  154人阅读   丰裕达建材网

  降杠杆,已成为房地产下半场的主基调!

  对房地产企业来说,严控负债率,有利于化解企业运营风险。而对住户部门来说,同样需要控制杠杆率。因为居民杠杆率过快上涨,不仅会造成对消费的挤压效应,也容易带来相应的金融风险。我们先从房企说起。

  

降杠杆,房地产下半场的主基调!


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  房企降杠杆开始

  近期房地产融资政策“三道红线”引发了行业的极大关注。

  据悉,融资“三条红线”已在参与此前央行、住建部座谈会的12家房企试点实施。

  9月14日,中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜在国务院新闻办公室政策吹风会上表示,央行和住建部会同相关部门,在前期广泛征求意见的基础上,经过近两年时间酝酿,近期出台了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。此后,央行将同住建部以及其他的相关管理部门,跟踪评估执行情况,不断完善规则,稳步扩大适用范围。

  潘功胜指出:“这个规则是房地产市场长效机制建设的重要内容,也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。”

  此次房企融资新规,源于8月20日央行与住建部在北京召开的“重点房地产企业座谈会”。此次会议指出,要实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。

  

降杠杆,房地产下半场的主基调!


  据财新记者多方确认,房企融资新规将先从与会的12家头部房企开始试点。

  这12家房企为:中国恒大(03333.HK)、融创中国(01918.HK)、绿地控股( 600606.SH )、中梁控股(02772.HK)、阳光城( 000671.SZ )、碧桂园(02007.HK)、万科( 000002.SZ )、新城控股( 601155.SH )、保利地产( 600048.SH )、中海地产(00688.HK)、华润置地(01109.HK)、华侨城( 000069.SZ )。

  据财新记者获悉,房企融资新规的内容不仅仅是“三道红线”——要求房企剔除预收款后的资产负债率不得高于70%、净负债率不得高于100%、现金短债比不小于1倍;同时,此次监管部门还将“全口径统计”房企负债,包括房企表内外融资的种种工具,不仅让房企上报通过信托、基金、永续债、优先股融资的情况,各类真假出表ABS、非并表项目公司负债及其他“名股实债”也要解包还原。

  “密密麻麻各项指标统计,有三页纸,现在监管部门想要摸清底数。”一位相关房企人士指出。

  据财联社,一份监管部门下发的《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》显示,监管部门要求试点房企每月15日前提交这一表格。

  该监测表共涉8项财务指标,分别为:

  剔除预收款后的资产负债率、未剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比、权益口径购地金额、权益口径销售金额、近三年经营活动产生的现金流量净额是否连续为负、有息负债,其中涵盖了融资“三条红线”指标。

  “监管层对我们的要求是,要有三年内达到‘三道红线’的计划,每家企业要报自己三年达标的措施。未来三年中,每年要降档。”12家房企之一的财务负责人说。

  一位监管部门人士对财新记者指出,由于以往房地产政策的多次反复,部分房企认为已验证了一条规律:房价绑架政府,总会上涨,不可能大幅下跌,高负债、资金链紧绷也总会被下一轮房地产市场的上涨解救,因此房企普遍形成高杠杆、高周转、高收益的思维定式;同样,为了避免房地产市场出现大面积违约风险,房地产调控政策可能不得不中断,也影响了长效机制的实施。如今“房住不炒”已定调近四年,此番房企融资新规的制定与实施,也是管理预期的一部分。

  未来,房企应如何应对融资环境变化,相关报告给出以下几条建议:

  第一、坚持稳健财务政策,控制企业杠杆水平。从“三道红线”的设置来看,监管部门高度关注房企负债结构及偿债能力情况,房企应控制自身杠杆水平,保持充裕的现金流使其能够完全覆盖短期有息债务。同时,房企应未雨绸缪、量入为出,做好资金安排,保持经营活动的稳定性。

  第二、提升资金管理精细度,提高资金使用效率。伴随着融资环境的不断趋严,最大程度发挥资金的效益成为房企提升管理的重要方面。房企应提高资金管理的精细度,建立资金精细化管理体系,优化资金使用环节,保障资金高效运营。同时,房企应不断提高周转速度,控制拿地成本,提高资金使用效率,继续向管理要效益。

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