楼市调控竞速:三四线城市房价也疯狂

 2020-10-17 10:54  59人阅读   丰裕达建材网

原标题:深度丨楼市调控竞速:三四线城市房价也疯狂

  与大湾区不同的是,长三角区域经济能级强大的小城市比较多,一些三、四线城市热度并不比一二线城市弱。

  国庆长假结束第一天,徐州、绍兴分别出台楼市调控措施,表明了地方政府严控房价的决心。

  10月9日晚,徐州市住建局官网发布《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》,徐州从宅地供应、备案价格管理、装修行为与价格监管、房地产金融政策、限售等多方面给出指导政策,其中“备案价格一年内不得调整”一条被业内认为是调控收紧的明确信号。

  与此同时,绍兴市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳运行的通知》,绍兴同样在商品房销售价格上进行收紧:对已取得预售许可或已办理现房销售备案的,要在十日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,不得高于申报价格对外销售。换言之,项目加推价格不得高于首开价格。

  上海中原地产市场分析师卢文曦指出,这两个城市都没用限购限贷的加码,手段偏温和,有预防性调控市场防止出现投机操作的行业。此轮楼市升温,长三角、大湾区市场上扬明显,因此,这两个区域的调控政策出台也比较密集,尤其是长三角地区。

  卢文曦进而指出,大湾区主要是佛山、东莞、珠海、深圳;长三角区域经济能级强大的小城市比较多,一些三、四线城市热度并不比一二线城市弱。因此,长三角房价上涨趋势从一二线城市开始向三、四线城市蔓延。“有点按下葫芦浮起瓢的感觉。”卢文曦还认为,以上海为主的城市群效应凸显,上海需求外溢,导致长三角整体热度要比珠三角区域高一些。

  严控房价上涨苗头

  对比来看,2020年下半年以来,深圳、东莞接连迎来“最严限购”,强化调控力度,驱使部分受限市场潜在需求或外溢至湾区其它城市。然而,节后长三角徐州、绍兴这两个城市的调控出台,表明了长三角调控速度快于珠三角。

  实际上,徐州的房价涨幅还没那么明显,但今年以来的地价成交溢价率逐渐走高,这也是业内人士认为徐州出台调控政策侧重于防范风险的主要原因。

  上海中原提供的数据显示,从2019年9月-2020年8月,徐州成交套数略有波动,成交套数从8680多套震荡下行至6584套;但成交价格波动不大,一直维持在1万元/平方米左右。

  但绍兴的房价上涨则明显多了。2019年10月-2020年9月,绍兴成交套数从1331套上涨至1615套,绍兴房价则从17375元/平方米涨到了21391元/平方米。绍兴房价一年涨幅23%,而目前大多数城市研究制定出台的调控政策中,关于房价涨幅的要求越来越严格,比如苏州2019年5月公布调控目标是当年房价涨幅不超过5%。

  从中指院发布的今年三季度百城居住用地均价来看,绍兴市的宅地均价达到了7526元/平方米,不仅高于大连、太原、南宁等省会城市,也比南通这个有机场等重大利好刺激的城市高出近400元/平方米。

  来自浙江某房企创始人的说法,绍兴在过去一年房价涨幅超过了5%,高于政府规定的房价涨幅,因此调控难免。这其中,地价对房价的传导影响显而易见。

  同策研究院分析师丁垚分析指出,一方面,绍兴受亚运会、融杭以及大规模拆迁等内外部因素影响,近两年市场需求较高;另一方面,受杭州严格调控影响,利润空间受到压缩,房企逐步将投资目光转向绍兴等环杭区域。近两年,尤其是镜湖新区等热点区域,吸引大量品牌房企进入拿地,房地价由此双双走高,带动全市整体走热。

  就地价而言,绍兴近两年土拍可谓爆点不断,镜湖新区地价更是不断被刷新。同策研究院分析师丁垚指出,业内与我们沟通绍兴市场的房企也不断增多。今年疫情之后,“越城区原震元制药厂地块”起拍楼面价高达14754元/平方米,一举创下绍兴起拍楼面价新高,并最终以21569元/平方米的楼面价成为绍兴新高,引爆市场。丁垚指出,虽然7月份绍兴已经出台了土拍新政,采用竞配建+控制溢价率在35%以内的措施来控制土拍热度,但是我们看到此后出让的地块并没有明显转冷,例如9月15日“镜湖新区大越路东侧3号地块”成交楼面价依然高出周边地块。

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