房地产市场存量施工支撑建筑钢材需求

 2020-10-18 02:50  155人阅读   丰裕达建材网

  兰格钢铁研究中心 王静

  今年房地产市场表现持续超出预期,8月份商品房销售及房地产开发投资增速都再创年内新高,有力支撑了建筑钢材的需求。在房地产调控政策收紧、需求已有释放的背景下,房地产市场及其投资的走向,是钢铁行业极为关注的问题。

  一、房地产开发投资增速再上台阶

  国家统计局数据显示,1-8月份,全国房地产开发投资88454亿元,同比增长4.6%,增速比1-7月份提高1.2个百分点。从单月来看,房地产开发投资7月份同比增速达到11.6%,8月份上升至12.1%,增速较二季度再上台阶。

  房地产开发投资保持较高增速,与企业资金到位及前期新开工提速有关。1-8月,房地产开发企业到位资金117092亿元,同比增长3.0%,增速比1-7月份提高2.2个百分点。新开工面积增速5月份转正后连续回升,7月份达到10%以上,对开发投资形成支撑。

  累计来看,销售面积和新开工面积同比仍为负增长,投资增速率先转正,或与施工面积增长、施工进度加快、投资单价提升有关。

房地产市场存量施工支撑建筑钢材需求


  图1 房地产开发投资单月同比增速

  分地区来看,西部地区投资增速依然最高,但较前期有所回落;中部地区增速尚未转正;东部地区投资增速明显加快。1-8月份,西部地区房地产开发投资19966亿元,同比增长7.9%,比1-7月回落0.4个百分点;中部地区投资17605亿元,下降1.1%;东部地区投资47329亿元,增长5.5%,回升1.5个百分点。

  二、商品房销售增速创年内新高

  供给放量,购房需求加快释放,商品房销售持续回暖,8月份商品房销售面积同比增长13.7%,增速再创新高。不过,累计销量还未达到去年同期水平,1-8月份,商品房销售面积98486万平方米,同比下降3.3%。

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  图2 商品房销售面积单月同比增速

  分类型来看,1-8月份,住宅销售面积同比下降2.5%;办公楼和商业营业用房销售仍然低迷,销售面积分别同比下降19.5%和17.0%。

  商品房销售增长超出预期,主要与房企加速推盘、货币宽松、积压需求集中释放三方面因素有关。随着对开发企业融资监管的加强,企业仍有动力加快销售促进回款,加之市场利率处于较低水平,商品房销售的热度可能会持续,不过由于需求在前期有所释放,销售增速可能回落。

  三、新开工增速明显回落

  房地产企业加快开工节奏,房屋新开工面积增速连续回升,7月同比增速达11.8%,8月份快速回落至2.2%。1-8月份,房屋新开工面积139917万平方米,同比下降3.6%。在前期销售较快增长推动下,新开工增速可能会有反弹,但由于融资收紧,开发企业削减购地费用,新开工反弹的持续性不高。

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  图3 新开工面积及同比增速走势

  1-8月,房地产开发企业房屋施工面积839734万平方米,同比增长3.3%,增速比1-7月份提高1.5个百分点。房屋竣工面积37107万平方米,下降10.8%,降幅收窄0.1个百分点。处于施工中的房屋规模较大,融资监管使开发企业面临降杠杆压力,四季度有望加速竣工结算。

  土地市场热度下降,1-8月,房地产开发企业土地购置面积11947万平方米,同比下降2.4%,降幅比1-7月份扩大1.4个百分点。单月来看,土地购置面积同比已为负增长。

  四、监管趋严防范地产企业风险

  随着房地产市场销售回暖,部分热点城市房价非理性上涨,引发调控升级,对于需求端的调控趋紧,对开发企业金融监管趋严,同时货币环境向常态回归,房地产政策面总体向偏紧转变。

  8月20日,住建部和中国人民银行召开重点房地产企业座谈会提出,为实施好房地产金融审慎管理制度,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。此次明确的融资管理规则包括三条红线:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%;现金短债比小于1。此外,拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

  财联社报道指出,融资“三条红线”已在参与此前央行、住建部座谈会的12家房企试点实施,监管部门要求试点房企每月15日前提交《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》,共涉8项财务指标,分别为剔除预收款后的资产负债率、未剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比、权益口径购地金额、权益口径销售金额、近三年经营活动产生的现金流量净额是否连续为负、有息负债,其中涵盖了融资“三条红线”指标。

  对于房地产开发企业的监管政策从严,意在加强对行业及企业风险的控制,促进市场更为平稳的发展,防止系统性风险的发生。

  五、存量施工是短期钢材需求重要支撑

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