管涛:确保房地产及外汇市场平稳运行

 2020-10-18 04:17  181人阅读   丰裕达建材网

  意见领袖丨管涛(中银证券全球首席经济学家)

  为了防患于未然,我们一定要坚持“房住不炒”的政策定位,加紧建立促进房地产市场健康发展的长效机制。当前,在新冠肺炎疫情防控常态化的背景下,在做好“六稳”“六保”工作任务的同时,务必把握好稳增长与防风险的有效平衡,确保房地产市场和外汇市场平稳运行。

管涛:确保房地产及外汇市场平稳运行

  近年来,在国内有一个与“保汇率还是保储备”同样饱受争议且热度不减的话题,那就是“保汇率还是保房价”。那么,房价和汇率之间究竟存在怎样的联系呢?二者是否存在非此即彼的关系?本文拟从理论和实证两个方面,试图回答上述问题。

  从房地产的双重属性看房价和汇率的关系

  理论上,房地产具有商品和投资品双重属性。从商品属性看,房地产的“一价定律”不成立;从投资属性看,房价取决于投资者的风险偏好。

  房地产的商品属性:“一价定律”不成立

  购买力平价理论是经典的汇率决定理论之一。该理论以“一价定律”为基础,认为用同一货币表示同一种商品在不同地区的价格应该相等。因此,根据购买力平价理论,一国商品价格(或通胀水平)和汇率之间存在正相关关系(在直接标价法下,本国货币升值意味着一单位外国货币可换取的本国货币数额减少)。这也是主张在高房价与高汇率之间只能“二选一”的重要理论基础。

  然而,“一价定律”成立的前提条件是商品为可贸易品,即当交易成本为零时,消费者的跨国套利行为会导致这种商品在不同国家间的价格最终趋向一致。但从房地产的商品属性来看,由于房屋具有不可移动性和消费区域性,这决定了不同地域的房价水平存在较大差异,也就是说“一价定律”对于房地产而言并不成立。

  造成一个国家不同城市和区域之间房价差异的主要原因在于:伴随城市不断扩张,大城市和中心城区的经济发展速度往往较快,公共产品投入(如交通、教育、医疗)更多,高端产业也相对集中。这些区位条件差异导致不同区域的房价水平高低不一。

  在一个国家或一个地区内部是如此,在不同国家之间更是如此。由于部分国家对居民跨境购房存在外汇管制,或者在税费等方面增加了对外国人投资房地产的限制,这势必会削弱国家间房价水平的趋同性。根据国际货币基金组织发布的《2018年汇兑安排与汇兑限制》,澳大利亚、加拿大和新西兰均对海外购房者实施了新的限制措施,以遏制本国不断上涨的房价。例如,澳大利亚维多利亚州和新南威尔士州对海外购房者征收附加税,澳大利亚联邦政府还对海外购房者征收空置税并取消了对外国纳税居民征收资本利得税的豁免,这些政策措施都是为了限制房地产开发商向外国业主的销售。即便欧盟市场内部实现了商品、资本、服务和人员的自由流通,但不同国家之间的房价水平依然存在较大差异。

  房地产的投资属性:价格取决于市场的风险偏好

  房地产的投资需求主要分为出租需求和投机需求。前者是指投资者采用以租养房的方式获取房屋租金收益;后者是指投资者通过转手出售的方式获取房屋增值收益。

  所谓租金收益率,是指年租金与购买房屋总价的比值,类似于股票市场的红利收益率。在一个成熟的房地产市场里,由于租房需求代表真实的居住需求,作为住房服务价格的租金和作为住房资产价格的购价之间应当存在一定的相关关系。国际上合意的租金收益率通常为4%~6%。但国际房价统计数据库Numbeo的数据显示,2018年中国中心城区和郊区的租金收益率分别为1.8%和2.1%,而美国中心城区和郊区的租金收益率则高达10.8%和11.8%,中国住房租金收益率显著低于其他国家。

  此外,在投资性购房者中,一部分人是以空置的方式等待获利空间,因此,可以通过对比各国住房空置率来观察房地产市场的投机程度。根据西南财经大学的调查数据,中国住房空置率为22%,远高于包括日本(14%)、美国(13%)、德国(8%)等在内的大多数国家。

  中国房地产市场投资者风险偏好较高,与国内房地产价格波动较大、上涨趋势明显密切相关。为了说明这一点,本文利用HP滤波模型提取中美两国住房价格指数的周期项和趋势项进行了比较分析。从周期项可以看出,美国房价波动频率低、波动周期长,整体表现较为稳定;相反,中国房价波动频率高、波动周期短,适合高风险偏好的投资者。从趋势项可以看出,在1999年至2018年期间,美国房价表现出“上升—下降—再上升”的趋势;中国房价则一直处于上升态势,持续上涨的房价进一步刺激了中国房地产市场投资者的投机需求。

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