商品房销售价高于备案价,合同效力如何?

 2020-12-01 12:47  143人阅读   丰裕达建材网

由于房价上涨过快,国务院于2010年开始在部分城市进行限购,并采取销售价格备案的做法。《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发(201010号)明确指出,对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。否则将对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业进行处罚。

《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房(201053号)明确指出,加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照申报价格,明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售,不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房,不得进行虚假交易。并要求加大查处力度,并可以暂停商品住房网上签约、取消开发企业资质等处罚。

《国家发展改革委关于商品房销售明码标价规定》(发改价检(2011548号)第九条明确指出,对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。

为了房地产市场平稳健康发展,各地也以地方政府规章、地方规范性文件等形式规范商品房销售的备案与销售等行为。例如:

《深圳市房地产市场监管办法》第十一条规定:房地产开发企业销售商品房之前,应当合理确定销售价格,并报价格监督执法部门备案。房地产开发企业应当按照经备案的销售价格,明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的,应当在调整价格前办理备案变更。价格综合管理部门应当会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则,引导、规范房地产开发企业依法自主定价。

《广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》(穗府办函(2016146号)明确指出:加强商品房价格监管,引导开发企业理性定价,继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导,对不接受政府价格指导的项目,暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。已取得预售许可或现房销售的房地产开发项目要在10天内一次性公开全部房源并进行销售,同时继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定,严格按照备案价格对外销售;未取得商品房预售许可证的项目不得进行预售、不得收取或者变相收取任何价金。开发企业不得采取蓄客集中开盘、控制房源、故意制造房源紧张气氛等手段进行促销,不得明示或暗示房价即将上涨升值等误导消费者,禁止虚假广告宣传。

《价格违法行为行政处罚规定》(2010年修订)第十三条规定:经营者违反明码标价规定,有下列行为之一的,责令改正,没收违法所得,可以并处5000元以下的罚款:

1、不标明价格的;

2、不按照规定的内容和方式明码标价的;

3、在标价之外加价出售商品或者收取未标明的费用的;

4、违反明码标价规定的其他行为。

此外,《价格违法行为行政处罚规定》(2010年修订)以行政法规的形式,规定了相应的行政处罚:

第九条:经营者不执行政府指导价、政府定价,有下列行为之一的,责令改正,没收违法所得,并处违法所得5倍以下的罚款;没有违法所得的,处5万元以上50万元以下的罚款,情节较重的处50万元以上200万元以下的罚款;情节严重的,责令停业整顿:

1、超出政府指导价浮动幅度制定价格的;

2、高于或者低于政府定价制定价格的;

3、擅自制定属于政府指导价、政府定价范围内的商品或者服务价格的;

4、提前或者推迟执行政府指导价、政府定价的;

5、自立收费项目或者自定标准收费的;

6、采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

7、对政府明令取消的收费项目继续收费的;

8、违反规定以保证金、抵押金等形式变相收费的;

9、强制或者变相强制服务并收费的;

10、不按照规定提供服务而收取费用的;

11、不执行政府指导价、政府定价的其他行为。

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