中国房地产市场2020总结&2021展望:疫情未改楼市调控“房住不炒”总基调

 2020-12-07 14:09  68人阅读   丰裕达建材网

2020年,一个不同寻常的一年,新冠肺炎疫情爆发,国内外经济政治形势错综复杂,世界正经历着百年未有之大变局。这一年,中国的经济韧性凸显,房地产作为经济发展的稳定器和压舱石,表现亦超预期,目前全国房地产市场已完全走出疫情影响,进入正常运行通道。2021年,我国经济继续向好,但房地产金融监管不放松,在此背景下,房地产市场又将怎样变化?

中国房地产市场2020总结&2021展望:疫情未改楼市调控“房住不炒”总基调

1. 政策:疫情未改楼市调控总基调,因城施策精准调控稳市场

2020年初,新冠肺炎疫情集中爆发,给我国经济发展带来较大冲击。面对经济的下行压力,中央加大逆周期调节力度,强调积极的财政政策更加积极有为,稳健的货币政策要更加灵活适度,保持流动性合理充裕,多次降准降息下,货币环境整体表现较为宽松。具体来看,在2月、4月中央下调了1年期和5年期以上LPR,央行亦通过多次公开市场操作释放流动性,年内7天逆回购利率下调两次至2.2%,14天逆回购利率亦下调两次至2.35%;中期借贷便利(MLF)操作中标利率全年下调30个基点至2.95%,TMLF中标利率亦下调至2.95%,利率的下调带动企业融资成本的下降,个人端房贷利率亦有所下调。

图:2019年8月以来1年期和5年期以上LPR走势

中国房地产市场2020总结&2021展望:疫情未改楼市调控“房住不炒”总基调

资料来源:央行,中指研究院综合整理

中央房地产调控基调保持不变,金融监管强化。对于房地产市场来说,2020年中央调控力度不放松,即使是在疫情最为严重的一季度,仍坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位不变,银保监会、央行、住建部等中央部委多次召开会议强调保持楼市调控政策的连续性和稳定性。7月以来,受热点城市房价、地价的不稳定预期增加影响,中央多次召开会议强调不将房地产作为短期刺激经济的手段,稳地价、稳房价、稳预期,确保房地产市场平稳健康发展。与此同时,中央保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,加快建立房地产金融长效管理制度,下半年房地产金融监管整体呈现逐渐收紧态势。

地方因城施策,调控政策先松后紧。在“房住不炒”基调指导下,地方政府因城施策更加灵活。上半年,为了减弱疫情防控对房地产市场的干扰,各地更加灵活地因城施策,多地从供需两端陆续出台房地产相关扶持政策。下半年政策环境趋紧,多地升级楼市调控政策,但整体来看,除深圳等个别城市外,多数城市出台的调控政策较为温和。

2. 价格:价格稳中有升,长三角和珠三角地区价格上涨明显

图:2015年1月至2020年11月百城新建住宅均价及环比变化

中国房地产市场2020总结&2021展望:疫情未改楼市调控“房住不炒”总基调

数据来源:CREIS中指数据

根据中国房地产指数系统对100个城市的新建住宅样本调查数据,2020年1-11月百城新建住宅价格累计上涨3.19%,涨幅较去年同期扩大0.28个百分点。一季度受疫情影响新建住宅价格累计涨幅较去年同期明显收窄,二季度以来随着疫情影响逐步减弱,各季度累计涨幅较去年同期均有所扩大,二、三季度累计涨幅均在1%以上,10-11月价格累计上涨0.72%,较去年同期扩大0.36个百分点。单月来看,2020年11月,百城新建住宅均价15755元/平方米,同比上涨3.63%,涨幅较10月扩大0.11个百分点;环比上涨0.32%,较10月收窄0.08个百分点,涨幅连续41个月在0.6%以内,维持在低位区间,整体价格平稳运行。

图:2019年至2020年11月重点城市群新建住宅均价环比涨幅

中国房地产市场2020总结&2021展望:疫情未改楼市调控“房住不炒”总基调

数据来源:CREIS中指数据

从各梯队城市表现来看,一线城市疫情下表现出较强韧性,疫情后市场快速回温,2020年1-11月一线城市价格累计上涨3.77%,在各梯队城市中涨幅最大,较去年同期扩大3.43个百分点。二线部分城市政策收紧后,市场降温,1-11月二线城市价格累计上涨3.32%,较去年同期收窄1.13个百分点。三四线代表城市价格累计上涨2.26%,涨幅较去年同期收窄1.52个百分点,收窄幅度在各梯队城市中最大。从各城市群来看,2020年1-11月长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较去年同期均明显扩大,其中长三角累计涨幅为近四年同期最高水平。

百城二手住宅价格整体稳中有涨,今年以来累计涨幅在3%以内。根据中国房地产指数系统对100个城市二手住宅调查数据显示,2020年1-11月,百城二手住宅价格累计上涨2.69%;单月来看,2020年11月,百城二手住宅均价为15448元/平方米,环比上涨0.29%,较10月扩大0.01个百分点,已连续12个月上涨,且涨幅均在0.5%以内,整体价格保持稳定;同比上涨2.70%,涨幅较10月扩大0.31个百分点。

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