楼市正在发生微妙的变化,核心资产开始慌了

 2021-01-14 05:06  58人阅读   丰裕达建材网

2020年,一线楼市成交创4年新高,近期翘首与翘尾行情突出。新年首周,一线城市新房成交同比增长23%;重点城市二手房挂牌量连续3个月下降,新增挂牌量连续5个月下降,沪深挂牌量创2年新低;去年在深圳、杭州上演的“抱团涨价”蔓延至一贯低调的广州。很疑惑,岁末年初,“房住不炒”被屡屡强调,从房企融资“三道红线”到银行房贷“两道红线”,资金命脉貌似被掐住了,为何热点楼市逆势泛起?我们拿蛛丝马迹来窥探一下。

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进入2021年,楼市出现一些微妙的变化。比如,热点城市二手房业主挂牌量在明显走低。根据贝壳数据,截至2020年12月,重点18城二手房在售房源比11月下降4.4%,降幅扩大1.2个百分点,连续第3个月环比下降。同比看,12月在售房源同比下降2.5%,降幅扩大2.4个百分点。

截至12月,18个城市中,15个城市在售房源环比下降,上海、深圳二手房在售房源降至近两年最低。其中,上海二手房快速成交,叠加新增挂牌房源量减少,导致在售房源环比降幅约13%,降幅最大,绝对量降至2019年1月以来最低水平;深圳在售房源环比下降约7%,绝对量亦降至2019年以来最低。

2020年新增挂牌房源中,楼龄在5年以下的占14%,较2019年提高5.3个百分点;楼龄在5-10年的占23.2%,较上年下降0.2个百分点,楼龄在10年以上的占62.5%,较上年下降5.1个百分点。所有在售房源中,楼龄5年以下的占比降低2.3个百分点,楼龄10年以上的占比提高2.8个百分点。

说明什么问题?挂牌房源中,以“老破小”为主,楼龄在5年左右的“次新房”很受市场欢迎,一挂出来,马上就卖掉了。另外,业主“惜售心理”明显,这与深圳、杭州、广州等热点城市近期出现的“抱团涨价”、“集体护盘”等现象很吻合,“保卫房价”可能是2021年的一个趋势了。

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笔者一个朋友住在广州珠江新城某小区,本打算春节前把房子卖掉,换一套3房的大户型。去年12月底,朋友已把房子委托给楼下中介了,但2021年1月1日刚一上班,自己就被拉进了另一个人数更多的业主群,自称群主的直接@我这个朋友,说“你的房子挂850万太低了”。

我这位朋友说,“去年12月同户型、低楼层的成交价才835万。我要赶快卖掉,想在春节后再买一套”。没想到,这位群主信心满满地保证,“只要我们群里一致行动,你提到950万,保证你在1个月内成交”。接着,有人跟帖,“你看隔壁那个小区,比我们差,均价居然和我们一样。”

说起隔壁小区,群里更热烈了,“就那破小区,上周还卖掉一套西南向15楼的,居然达到12.5万了,你850万总价算下来的均价才13万,太便宜了”。说着说着,群里的情绪更高昂了。有人继续给大家打鸡血,“你看,深圳后海的房价已到30万+了,我们大家一起努力”。

上周日,我到珠江新城的房产中介那坐了一会儿。面对我的疑惑,中介很坦然,现在大家都觉得房价会涨。事实上,这几年房价上涨预期不断自我实现,不信的人越来越少了。前几年,很多人觉得房价会跌,特别是做生意的人、开厂的人,觉得生意这么难做,工人收入不高,房价怎么涨呢?

但这几年,很多人觉得,逻辑不一样了,房价非常理上涨。中介小哥告诉我,还有一个重要的变化,就是2020年以后,融资很方便了,特别是拿房子抵押的经营贷、消费贷,很容易申请到,而且利率也很低。当前,各银行推出的经营贷产品利率,集中在3.85%-4.9%之间,基本都低于按揭贷款利率,只有小部分产品利率达5%以上,抵押贷款的期限则在1到30年不等。

例如,工行个人经营贷款额度最高达1000万元,期限可达10年;中行个人经营贷金额一般不超过500万元人民币,贷款期限最长不超过5年(含5年);广州银行个人经营贷则更加灵活,根据借款人还款能力和抵押物价值、经营的实际需要,核定贷款额度,最长30年,视客户资质情况综合确定。利率低、额度高,所以做生意的不用再卖房了,拿房子做经营贷,方便多了。

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中介小哥告诉我,他们中介被告诫了,不要参与哄抬房价、炒作预期等行为,如遇到业主调价,需重新签订委托书。但是,中介小哥非常无奈,“我们很弱势”。现在,大多数楼盘都有业主群,业主们信息很灵通,要么有自媒体服务,要么群主或热心业主会在群里发一些楼市信息。

过去,多数业主不太了解行情,加上有些“急售”的,还有所谓的“笋盘”。现在,信息很透明,笋盘绝迹了。而且,有一些自媒体、意见领袖在群里吹,不知情的业主还信以为真,一传十、十传百,把大家的胃口吊高了,都把价格提高了。所以,现在业主们“保卫房价”的意识很强。

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