地产的管理红利时代到了,来看看碧桂园的高级管理学

 2021-12-09 22:15  155人阅读   丰裕达建材网

2021年房地产行业进入深度调控期,在土地端到融资端双限背景下,越发考验房企抵抗财务风险的能力。

从完成106个区域裂变,再到执行强管控不动摇,碧桂园一直在修炼内功,从其交出的2021年中期“成绩单”来看,调整效果明显。碧桂园自身探索出的多维度精细化管控方式,于行业而言也颇具借鉴意义。

截至2021年6月30日,碧桂园实现权益合同销售金额约3030.9亿元,同比增长14%;权益合同销售面积约3451万平方米,同比增长8%。

数据来源:企业公告

上半年碧桂园的毛利约463亿元,同比增长3.1%,净利润约224亿元,同比增长2.3%,净利率为9.5%,归属公司股东的核心净利润约为152亿元,同比增长4.2%。

强化“投销供回支”管理

2021年下半年,碧桂园新推权益货量约4500亿元,加上6月底带入的约2100亿货量,下半年权益可售货量约6600亿元,可售货量充足。碧桂园将按照“销供回支投”进行闭环管理,预计全年去化率不低于65%。

碧桂园作为头部房企,虽然规模大,但是其历年财务状况非常健康。这与碧桂园自身追求稳健的经营理念不无关系,即在确保合法合规、资金安全的前提下,追求年化自有资金的回报和利润总额的最大化。

早在2021年,碧桂园便提出“提质控速”,开始有节奏地控制杠杆水平。同时,自2021年开始,碧桂园以现金流为核心做回款考核管理,追求有现金流的利润和有利润的现金流,有效平衡业绩发展与财务管控。

在上述经营理念之下,上半年碧桂园展开了一系列强管控措施。在2021年中期业绩会上,碧桂园集团总裁莫斌再次提及公司一直在坚持经营理念、投资标准及投资转化率三个不动摇。

事实上,对投资标准、投资转化率的严格要求,在融资政策持续收紧背景下,显得尤为重要。而这不仅是碧桂园强管控的一部分,也是碧桂园抗风险非常关键的一环。

业绩会上,莫斌介绍称,当前碧桂园的管理叫“投销供回支”。即投资牵头,销售牵引,然后供货、回款和支出形成闭环管理。碧桂园要求,投资定案所确定的各项指标在运营的过程中,都要符合投资定案的各项指标要求,才是碧桂园企业管理能力的一个体现。

碧桂园常务副总裁程光煜在业绩会上透露,从投资端的主动拓展,到对项目盈利指标的严格把控,再到精确到以区县为单位的连续监控等,都保障了碧桂园在合适的市场窗口期能够获取优质的项目。

财务稳健抗风险能力增强

上半年,碧桂园加强了对销管费的管控后,并表的销管费占收入的5.9%,同比降低1.4个百分点,占权益合同销售金额的比例为4.6%,较去年同期占比下降了0.4个百分点,费用总额为139亿元,在费用管控方面效果明显。

除对销管费、投资标准进行强管控之外,碧桂园坚持对回款目标考核,强化标准化、精细化的管理机制。上半年,碧桂园权益物业销售现金回笼约2727.9亿元,权益回款率90%,已连续6年达到90%或以上,处于行业领先水平。

通过一系列强管控措施,碧桂园已将各项财务指标稳定在既定的区间内。其中,就包括“三道红线”指标。

目前,碧桂园集团的财务稳健性得到了进一步增强,有息负债水平也在逐年下降。截至2021年6月底,碧桂园总借贷余额下降至3242.4亿元,其中一年以内有息负债占比下降至27%,债务结构持续优化。

数据来源:企业公告

期末,碧桂园净负债率仅为49.7%,已连续多年保持在70%以下,远低于“三条红线”要求,现金短债比亦优于“三条红线”要求。截至6月底,碧桂园现金充足,可动用现金余额达1862.4亿元,现金流保持充裕,短期偿债无忧。

在业绩会上,碧桂园首席财务官伍碧君表示,目前碧桂园仍处在较为健康的“黄档”,净借贷比与现金短债比都表现良好。剔除预收账款的资产负债率,也从去年年底的80%下降至现在的77%。公司有信心在2023年中期之前,实现从“黄档”到“绿档”的调整。

伍碧君还表示,“碧桂园是通过整个资产的运营去逐步降低负债率,而不是通过缩表,所以说公司在资产负债的管控上面是和预期一致的。”

凭借稳健的财务状况、优秀的运营能力和可持续的发展预期,碧桂园备受全球顶级评级公司和主要金融机构的认可。目前,穆迪和惠誉均给予碧桂园“投资级”信用评级,标普亦于2021年上调公司评级展望至“正面”。

评级机构的认可进一步提升了碧桂园的信用水平,从而获得更多投资者青睐。截至2021年6月底,碧桂园融资成本约5.39%,较去年底下降17个基点。期内,碧桂园发行的5.5年期5亿美元优先票据利率低至2.7%。

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